Gayrimenkul Proje Geliştirme ve Planlama

Herhangi bir gayrimenkul proje geliştirme sürecinin başarıya ulaşması için doğru planlama aşamalarına ihtiyaç duyulmaktadır. Bir gayrimenkul projesini sıfırdan hazırlarken dikkate alınan planlama aşamaları, mevcut bir projenin geliştirilmesi için de aynı şekilde uygulanmaktadır.

Süreç içerisinde yer alan proje geliştirme ve planlama adımlarının her biri, titizlikle uygulanmalı ve her aşama kontrole tabi tutulmalıdır. Gayrimenkul sektöründe planlama süreçlerinde yapılan en ufak bir hata dahi projenin, beklenenin aksine verimsiz sonuçlanmasına yol açabilir. Bu nedenle, proje geliştirme ve planlama aşamaları, belirli periyotlarla geriye dönülerek tekrar kontrol edilmelidir.

Gayrimenkul sektöründe başarılı bir projenin hazırlanması pek çok aşamanın özveri ile tamamlanmasını zorunlu kılmaktadır. Projenin mevcut yapısına göre proje basamakları değişiklik gösterebilmektedir. Projenin getirisi, karlılık durumu, maliyetler ve diğer tüm gerekli unsurlar gayrimenkul proje geliştirme ve planlama aşamalarıyla tespit edilmektedir.

Standart bir gayrimenkul projesinde aşağıdaki süreçler eksiksiz olarak tamamlanmalıdır.

Pazar Analizi

Hangi sektör olursa olsun pazar analizi yapılmadan piyasaya giriş yapmak son derece risklidir. Pazar analizleri, herhangi bir alana yatırım yapmadan önce tamamlanması gereken kapsamlı analiz çalışmalarıdır. Fayda, maliyet ve iş süreçlerine dönük olarak yapılan analizler sonucunda pazara giriş yapılır ya da pazardan vazgeçilir.

Pazara giriş denemelerinden önce karlılık ve verimlilik çalışmaları muhakkak yapılmalıdır. Aksi durumda, yüksek düzeyde gerçekleşen yatırım maliyetleri, “batık maliyet” haline dönüşebilir. Gayrimenkul sektörüne giriş için tüm imkanlar elverişli olsa dahi, pazar analizlerine yine de ihtiyaç bulunmaktadır. Çünkü pazar şartlarını doğru ortaya koymak, pazarın gerektirdiği stratejileri eksiksiz bir şekilde uygulamaya imkan tanımaktadır.

Pazar Analizinde, pazar payı hesaplamaları son derece önemlidir. Pazar payı hesaplamasında, şirketlerin mali tabloları oldukça işlevseldir. Gayrimenkul sektöründe faaliyet gösteren tüm şirketlerin brüt gelirleri piyasanın toplamı hakkında bilgi vermektedir. Pazar payı hesaplanacak olan şirketin sektördeki brüt gelirini, toplam brüt gelire böldüğümüzde şirketin pazar payını hesaplamaktayız.

Pazar payı hesaplamaları ile birlikte; sektördeki istatistiki bilgilere de pazar analizi için ihtiyaç duyulmaktadır.

Örneğin:

• Projenin uygulanacağı bölgedeki popülasyon,
• Projenin uygulanacağı bölgedeki konut fiyatları,
• Bölgede önceden tamamlanmış olan inşaatların maliyetleri,
• Bölgede daha önceden satılan konutların ortalama fiyatları,
• Bölgedeki nüfusun gelir düzeyi bilgileri vb. bilgiler analiz sürecinde kullanılmaktadır.

Gayrimenkul Proje Geliştirme Sürecinde Projenin Planlaması

Gayrimenkul sektörüyle alakalı bir projeniz varsa bu projenin tüm açılardan değerlendirilmesi gerekmektedir. Projenin potansiyel getirisi, maliyet kalemleri, beklenmeyen giderler ve karlılık durumu detaylı olarak ortaya koyulmalıdır. Gayrimenkul proje geliştirme ve planlama süreçlerinde yararlanılan bazı teknikler bulunmaktadır. Bu teknikler sayesinde projeleri somut olarak değerlendirmek mümkün hale gelmektedir.

Proje planlama sürecinde Pozitif Analiz Teknikleri ile karlılık ve maliyet analizleri yapılırken, Normatif Analiz Teknikleri ile kurallara uygunluk analizi yapılmaktadır. Normatif Analizler, Pozitif Analizlere göre daha soyut normları belirlemek için kullanılmaktadır. Örneğin; toplumun değer yargıları, etik ilkeler vb. unsurlar normatif yöntemlerle değerlendirilmektedir. Taşınmaz piyasasında uygulanan projelerin Pozitif Analiz Teknikleri ile güncel değerler doğrultusunda incelenmesi gerekmektedir.

Proje Planlama tekniklerinin kullanılması 1950’li yılların sonuna denk gelmektedir. Bu tarihten itibaren kullanılan Proje Planlama teknikleri şunlardır:

1. Critical Path Method-Kritik Yol Yöntemi (CPM),
2. Program Evaluation and Review Technique-Program Değerlendirme ve Gözden Geçirme Tekniği (PERT),
3. Gantt Cetveli.

PERT tekniğinin temelinde Gantt cetvellerinin olduğunu söylemeliyiz. Gantt cetvelleri eski dönemlerde sıklıkla kullanılmakla birlikte bazı eksiklikleri içerdiğinden günümüzde pek sık kullanılmamaktadır. Bu eksikliklerin giderildiği ve daha gelişmiş bir yöntem olan PERT, sıklıkla kullanılan kapsamlı bir yöntemdir.

PERT yönteminde, her faaliyet süresinin olasılık dağılımları ortaya koyulmaktadır. Gayrimenkul projesine yönelik olasılık dağılımlarının bulunması, yöntemin temelini oluşturmaktadır. PERT yöntemi ile her sürecin ortalama varyansı tespit edilir. Her faaliyet için üçlü süre belirlemesi yapılarak şebeke diyagramı hazırlanır. Şebeke diyagramı kullanılarak her faaliyetin en erken başlama, en geç başlama ve bitirme süreleri belirlenir.

CPM yönteminde ise, faaliyet sürelerinin doğru ve kesin bir şekilde bilindiği kabul edilmektedir. CPM yönteminin deterministik bir metot olduğu söylenebilir. Ancak yapılan araştırmalara göre aynı projelerin birden çok kez CPM ile hesaplanmasında önemli ölçüde yanılma payları saptanmıştır. Bu nedenle gayrimenkul proje geliştirme sürecinde CPM yönteminden ziyade PERT yöntemi tercih edilmektedir.

Konsept Geliştirme

Gayrimenkul projelerinde, projelerin farklı açılardan değerlendirilmesi önemlidir. Konsept geliştirme aşaması, projenin birden fazla açıdan nasıl göründüğünü ortaya koyan çalışmaları ihtiva etmektedir. Gayrimenkul proje geliştirme ve konsept tasarım aşamasında, projenin tüm yönleri, kapsamlı bir şekilde kağıda dökülmektedir.

Projeyle uyumlu bir konsept seçimi, projenin devamında izlenmesi gereken yolu belirlemek için de gereklidir. Projenin hedeflere uygun şekilde tamamlanmasını sağlayan ilkeler, projenin konsepti olarak kabul görmektedir. Konsept geliştirme aşaması bir projenin başarıya ulaşması için “olmazsa olmazlar” arasında yer almaktadır.

Gayrimenkul projelerinde konsept geliştirme sürecinde pazar analizlerine yoğun bir şekilde ihtiyaç duyulmaktadır. Konsept geliştirme sürecinde gerekli olan bilgiler için pazar analizlerinde SWOT yöntemi sıklıkla kullanılmaktadır. SWOT analizi ile projenin iç ve dış etkenleri detaylı olarak belirlenmektedir. Bununla birlikte, SWOT analizi, projeye yönelik fırsatları ortaya koyduğu gibi tehditleri de açığa çıkarmaktadır. SWOT analizinde yer alan harfler, yöntemi anlatmak için yeterlidir:

• S-Strengths- Güçlü Taraflar,
• W-Weaknesses-Zayıf Taraflar,
• O-Opportunities- Fırsatlar,
• T-Threats- Tehditler.

Bir pazarda yer alan fırsatlar kadar tehditler de dikkate alınması gereken unsurlardır. SWOT analizi ile projenin tüm yönleri net bir şekilde ortaya koyulmaktadır.

Potansiyel Müşterilerin Proje Beklentileri, Konut ve Ticari Projelerin Geliştirilmesi

Müşterilerin, gayrimenkul satın alma ile ilgili olarak neler beklediğini doğru tespit etmek, başarılı projelerin tasarımı için gereklidir. Yeni tasarlanan bir proje, müşterilerin sahip olmak istedikleri gayrimenkulün özelliklerini tam anlamıyla karşılamalıdır. Bunu yakalamak içinse, müşteri beklentilerine yönelik kapsamlı çalışmalar yapılmalıdır.

Gayrimenkul sektöründe arz ve talep dengesini yakalamak önemlidir. Bir taşınmazın en optimal değerde arz-talep fiyat dengesine ulaşması için doğru alıcı ve satıcıların piyasada buluşması gerekmektedir. Sonuç olarak; proje geliştirme sürecinde piyasa beklentileri her zaman için dikkate alınmalıdır. Piyasa beklentilerini göz ardı eden projelerin kalıcı olmayacağı açıktır.

Gayrimenkul Proje Geliştirme: Gelir Tahminleri, Bütçelendirme ve Şerefiyelendirme

Bir projenin getirisi, projenin yapılabilirliğini doğrudan etkilemektedir. Bu nedenle, projenin tamamlanması ile birlikte ne kadar gelir elde edileceği somut bir şekilde ortaya koyulmalıdır. Gelir tahminlerini hatasız hesaplamak, projenin karlılık durumunu belirlemede önemlidir. Zarar edilecek bir projeye hiç başlamamak her zaman için daha doğru bir tercihtir. Bu nedenle, gayrimenkul projelerine yönelik bütçelendirme aşamaları titizlikle yapılmalıdır.

Gayrimenkul proje geliştirme ve planlanma için yapılan bütçelendirme çalışmaları sonucunda, hedeflenen getiriyi sağlamayacak olan projelerden vazgeçilmelidir. Bununla birlikte, bir taşınmaz için şerefiye değeri de önemli unsurlar arasında yer almaktadır. Bir projede yer alan taşınmazların doğru şekilde şerefiyelendirilmesi, taşınmazın gerçek değerini belirlemede işlevseldir. Taşınmazın normalden daha ucuza satılması, projeden beklenen geliri azaltan bir durumdur. Bu nedenle, şerefiyelendirme çalışmaları, işinin ehli gayrimenkul uzmanları tarafından yapılmalıdır.

Bütçelendirme aşamasında maliyet tahminleri de önemli bir yere sahiptir. Maliyet tahmini için Analog hesaplama yöntemi istatistiki yöntemler arasında sıklıkla kullanılan bir metottur. Analog hesaplama yönteminde, proje ile ilgili olarak geçmişte elde edilebilen veriler kullanılmaktadır. Analog yöntemi, diğer maliyet hesaplama yöntemleri arasında düşük maliyetli olması ile dikkat çekmektedir. Maliyet açısından tatmin edici olmakla birlikte diğer yöntemlere göre doğruluk payında sapmalar yaşanmaktadır.

Parametrik maliyet hesaplama yöntemi, diğer önemli bir maliyet hesaplama yöntemi olarak daha yoğun bir şekilde kullanılmaktadır. Analog hesaplama yöntemine göre de doğruluk payı oldukça yüksektir. Taşınmaz projelerinde her zaman için doğruluk payı yüksek olan yöntemler tercih edilmelidir. Çünkü en ufak bir sapma, projenin hedeflerden sapan sonuçlar sağlamasına yol açabilmektedir.

Finans Modellerinin Hazırlanması

Bir projenin finansal planlamasını yapmak, projenin amaçlarına ulaşması için gerekli olan kaynakları belirlemede ve mevcut kaynakların nerede-nasıl kullanılacağını tespit etmede yardımcı olmaktadır. Proje bazında hazırlanan finans modelleri, her projenin kendi yapısına uygun olarak düzenlenmelidir. Çünkü doğru finans modelleri sayesinde, değişen piyasa şartlarına göre projenin karlılık durumu analizleri anlık olarak yapılabilir.

Finans modelleri söz konusu olduğunda; basit karlılık analizi, öz kaynağın sağladığı getirinin tespiti, basit geri ödeme süresinin belirlenmesi ve başa baş noktası analizi temel olarak kullanılan modellerdir. Taşınmaz projelerine yönelik finans modelleri hazırlanırken, paranın zaman değerini ölçen hesaplamalara da yer verilmelidir. Çünkü gayrimenkullerden elde edilen gelirler orta ve uzun vadeye sahip gelirden oluşmaktadır.

Gayrimenkul Proje Geliştirme ve Planlama: Satış Stratejilerinin Belirlenmesi

Bir projenin başarısı, ihtiyaçlarla tam örtüşmesiyle birlikte doğru satış stratejisinin uygulanmasıyla da ilişkilidir. Satış stratejileri hatalı uygulandığında, bir proje ne kadar başarılı olursa olsun projeyle hedeflenen geliri elde etmek mümkün olmaz. Bu nedenle, projenin başarısını direkt olarak etkileyen satış stratejilerinin uzun ve kapsamlı analizler sonucunda belirlenmesi gerekmektedir.

Satış stratejilerinin belirlenmesi için en önemli 3 başlık

1. Hangi taşınmazlar kimlere satılabilir?
2. Herhangi bir kesime taşınmaz satışı yapabilmek için taşınmazda hangi özellikler bulunmalıdır?
3. Hedeflenen satış miktarına ulaşmak için nasıl bir strateji tercih edilmelidir?

Tüm bu sorular, satış stratejisi belirlemede işlevsel olan önemli sorulardır.

İş Akış Planının Hazırlanması

Bir projenin başarıya ulaşması için hangi adımların uygulanması gerektiği, iş akış planları ile ortaya koyulmaktadır. Projenin hangi aşamada olduğu ve hangi hedefe ilerlemek gerektiğinin tespiti için iş akış planları elzemdir. İş sürecinin basamaklara ayrılmasının nedeni, her basamağın ayrı gereksinimlere ihtiyaç duymasıdır.

İş akış planları sayesinde iş süreçlerinin kontrolü verimli bir şekilde sağlanır. Gayrimenkul proje geliştirme ve planlama sürecinde iş akış planlarının, projenin yapısına uygun olarak hazırlanmasına dikkat edilmelidir. Projenin temel özelliklerine aykırı olan iş basamakları, projenin başarısız olmasına neden olmaktadır.

İş Akış Planlarında:

• Başla/Bitir,
• İşlem,
• Karar/Kontrol,
• Veri Girişi,
• Bağlayıcı Ok,
• Belge/Çoklu Belge,
• Kulvar,
• Sayfa İçi Başvuruları,
• Sayfa Dışı Başvuruları iş akış şekilleri olarak kullanılmaktadır.

Fizibilite Hizmetleri

Fizibilite hizmetleri sayesinde bir projenin ne kadar gerçekçi olduğu ortaya koyulmaktadır. Ayrıca projenin uygulanabilir olup olmadığı da fizibilite çalışmalarıyla belirlenir.

Bir proje için neden fizibiliteye ihtiyaç duyulmaktadır?

Çünkü, fizibilite çalışmaları sonucunda yatırımların potansiyel karlılığı belirlenmektedir. Bu sayede projenin uygulanıp uygulanmayacağına dair nihai karar verilmektedir.

Fizibilite hizmetleri, gayrimenkul projelerinin pek çok açıdan değerlendirilmesini içermektedir. Bu sayede karar vericiler, proje yatırımına ilişkin daha isabetli kararlar verebilirler. Fizibilite çalışmaları, sektör analizlerini de kapsamlı olarak sunmaktadır. Bu doğrultuda; rakip analizi yapılmakta ve geçerli sektör koşulları somut olarak ortaya koyulmaktadır. Standart bir gayrimenkul proje geliştirme sürecinde detaylı fizibilite çalışmaları ihmal edilmemelidir.

Mimari Konsept Hazırlanması

Gayrimenkul projeleri için mimari konseptlerin estetik açıdan beklentileri karşılaması gerekmektedir. Mimarlık hizmetleri için proje bazında mimari verilerin toplanması, akış şemalarının düzenlenmesi, mimari eskizlerin yapılması, detay çizimlerin hazırlanması ve mevzuat çalışmalarının detaylı bir şekilde tamamlanması mimari konsept içerisinde yer alan unsurlardan yalnızca birkaçıdır.

Mimari konsept hazırlama sürecinde 3 boyutlu yazılımlardan yoğun bir şekilde yararlanılmaktadır. Bu sayede, kağıt üzerindeki bir projeyi 3 boyutlu olarak sunmak mümkün hale gelmektedir. Gayrimenkul proje geliştirme aşamalarında mimari konseptlerin özveri ile hazırlanması gerekmektedir.