2021 Yıl Sonu Türkiye Ticari Gayrimenkul Pazarı Görünümü Araştırma Raporu
2021 Yıl Sonu Türkiye Ticari Gayrimenkul Pazarı Görünümü Araştırma Raporu ile ilgili en güncel ve doğru bilgileri yazımızda okuyabilirsiniz. Dünya genelinde yaşanan Covid-19 salgının 2021 yılı başında etkilerinin yoğun bir şekilde hissedilmesinin yanı sıra 2021 yılsonuna doğru yaşanan gelişmeler umut verici olmuştur. 2021 yılında uygulamaya geçilen Covid-19 aşısı ile tam kapanma tedbirlerinde gevşemeler yaşanmaya başlamıştır. Covid-19 salgınıyla yaşanan gelişmeler, doğrudan Türkiye’deki ticari gayrimenkul pazarı üzerinde etki oluşturmuştur.
Dünya genelinde yaşanan gelişmeler, Türkiye’nin büyüme oranlarını etkilemektedir. TÜİK verilerine göre 2020 yılında Türkiye ekonomisinde görülen %1,8’lik büyüme oranı, 2021 yılında %11 olarak gerçekleşmiştir. İnşaat sektörü verileri göz önüne alındığında; 2020 yılının ilk çeyreğinin pek çok etkiye bağlı olarak olumsuz geçtiği yorumu yapılabilir. Ancak aynı yıl uygulanan genişletici para politikası sonucunda faiz oranlarının düşürülmesi, 2020 yılının konut satışlarına olumlu anlamda katkı sağlamıştır.
Türkiye’deki inşaat sektörünün 2020 yılında toplamda %3,5 oranında daralmış olmasına rağmen, uygulanan genişletici para politikasından beklenen olumlu sonuçlar kısa sürede sağlanabilmiştir. Şöyle ki; 2020 yılında ilk iki çeyrekte olumsuz bir seyir yaşayan sektör, üçüncü çeyrekte, düşürülen faiz oranları sayesinde bir rahatlama yaşamıştır. Düşük faiz oranı uygulamasının, ülkedeki ekonomik konjonktüre bağlı olarak kısa sürmesi, 2020 yılının son çeyreğinde sektörün yine daralmasına neden olmuştur.
Sonuç olarak; 2020 yılında inşaat sektörünün, Gayri Safi Yurtiçi Hasıla’daki payı %6,5’dan %6,2’ye kadar düşmüştür.
Türkiye Ticari Gayrimenkul Pazarı 2020 Yılı Konut Satışları Perakende Pazarı
Türkiye’de 2020 yılında dönemsel olarak inşaat sektöründe yaşanan dalgalanmalarla birlikte sıfır konut satış adedi 469.740 olarak gerçekleşmiştir. Bunun yanı sıra aynı yıl içerisinde satılan ikinci el konut adedi de 1.029.576 olmuştur. 2020 yılında inşaat sektöründe yaşanan %3,5 küçülme oranına rağmen konut satışları ortalamanın üzerinde gerçekleşmiştir.
TÜİK verilerine göre; 2020 yılında toplam, yaklaşık 1,5 milyon konut satış yoluyla el değiştirmiştir. Yabancılara yapılan konut satışları da 2020 yılında 40 bin düzeylerinde gerçekleşmiştir. 2020 yılında yabancılara yapılan konutların yer aldığı ilk üç il sırası ile şöyle olmuştur:
- İstanbul,
- Antalya,
- Ankara.
Türkiye’de ticari gayrimenkul pazarı ile yakından ilişkili olan inşaat maliyet endeksi verileri de sektörün durumunu ortaya koymak adına son derece önemlidir. TÜİK verilerine göre 2020 yılında inşaat maliyetlerinin %25 oranında arttığı görülmektedir. Bu inşaat maliyetleri bina maliyetlerine yönelik oranı yansıtmakla birlikte 2020 yılında bina dışı maliyet ise %24,79 olmuştur. Maliyetlerin bu denli artış göstermesinde hiç kuşkusuz döviz kuru artışları başı çekmiştir.
Toplam inşaat maliyetlerinin;
- %30,34’ü inşaat malzemelerinde meydana gelen artış olurken,
- %13,74’ü de işçilik maliyetleri olmuştur.
2020 yılında yapı ruhsatı verilen yapıların toplam yüzölçümü 111 milyon m²’dir. Yapı ruhsatlarından yaklaşık 64 milyon m² konutlara verilirken, 26 milyon m² konut dışı yapılara verilmiştir. Geriye kalan ruhsat alanı ise ortak kullanım alanlarına yönelik gerçekleşmiştir.
2021 Yılında Konut Sektöründe Neler Yaşandı?
2020 yılında dünya genelinde yaşanan pandeminin etkisi çok sayıda verinin önceki yıllara göre olumsuza dönmesine neden olmuştur. 2021 yılında ise pandemi etkisine yönelik tedbirlerin artması sonucunda hemen her sektörde kısmi toparlanmalar yaşanmıştır. Taşınmaz sektöründe zaman zaman iyileşmeler görülse de genel olarak 2021 yılında da ciddi maliyet artışları ile karşı karşıya kalınmıştır.
2021 yılında Türkiye genelinde yaklaşık 1 milyon 491 bin konut satışı gerçekleşmiştir. Gerçekleşen bu veriye göre 2020 yılına göre satış rakamının biraz azaldığı dikkat çekmektedir. Türkiye’de gerçekleşen konut satışları en çok;
- İstanbul,
- Ankara,
- İzmir şehirlerinde olmuştur.
Ticari gayrimenkul pazarı verileri baz alındığında; 2021 yılında gerçekleşen ipotekli konut satışlarının 2020 yılına göre %48,6 oranında azaldığı görülmektedir. İpotekli konut satışlarının bir önceki yıla göre ciddi düzeyde azalmasında konut kredileri faiz oranlarında yaşanan artışlar etkili olmuştur. Faiz oranlarının 2020 yılına göre yükselmesi sonucunda kredi karşılığında satın alınan konut sayısı 2021 yılında azalmıştır.
2021 yılında sıfır konut satışı 461.523 adet, ikinci el konut satışı da 1.030.333 adet olarak gerçekleşmiştir. Bu verilere göre; 2021 yılında sıfır konut satışları, 2020 yılına göre %1,7 oranında azalmıştır.
Sıfır konutun aksine ikinci el konutlarda ise 2021 yılında, bir önceki yıla göre %0,1 oranında artış yaşanmıştır. Bu durum, yüksek faiz oranlarının satılan konutların edinme çeşidini direkt etkilediğini ortaya koymaktadır. Faiz oranlarının yüksek olması nedeniyle bireyler ikinci el konutlara yönelmiştir.
2021 yılında yabancı vatandaşlara toplam 58 bin 576 konut satışı olmuştur. Konut satışlarının yapıldığı iller, 2020 yılı ile aynı şekilde ve sırada gerçekleşmiştir.
2021 Yılında İnşaat Maliyetleri Nasıl Gerçekleşti?
2021 yılında inşaat maliyetlerinin, artan döviz kuru nedeniyle daha da yükseldiği görülmektedir. 2021 yılında inşaat maliyetlerinin, bir önceki yıla göre toplam %67,74 oranında arttığı belirlenmiştir. Bina inşaat maliyet oranları da 2021 yılında %66 olarak gerçekleşmiştir. Bina inşaatında meydana gelen maliyet artışları;
- %85,01’i malzeme maliyetlerinin artışından,
- %24,04’ü ise işçilik maliyet artışından kaynaklanmıştır.
Ciro Endeksi Ne Diyor?
Ticari gayrimenkul pazarı verilerin göre 2021 yılında sanayi, ticaret, inşaat ve hizmet sektörlerindeki ciro endeksi yıllık bazda %82,4 oranında gerçekleşmiştir. Yalnızca inşaat sektöründe yaşanan ciro endeksi ise %46,4 olarak gerçekleşmiştir. Geçici nitelikte olduğu belirlenen kriterlerden arındırılan unsurlar, elde edilen ciro endeksinin mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış verilerin elde edilmesini sağlamaktadır.
2021 yılında yapı ruhsatı verilen yapıların yüzölçümü %24,1 oranında artmıştır. Gerçekleşen yapı ruhsatı işlemlerinin yüzölçümü bazında %56,4’ü konut alanı olarak gerçekleşmiştir. Kullanım amacına göre yapı ruhsatı verilen yüzölçümünün %75,2’si iki ve daha fazla daireli binalara yönelik olmuştur.
Ticari Gayrimenkul Pazarı: Lojistik Sektörü
Şirketlerin nitelikli depolara artan talebi 2021 yılında da devam etmiştir. Pandemi nedeniyle nitelikli depolara olan talep artmasına rağmen arzın kısıtlı olduğu görülmüştür. Bu nedenle, birincil kiralarda 2020 yılına göre %16 oranında artış meydana gelmiştir.
Şirketler, ilerleyen dönemlerde de nitelikli depolara olan taleplerini artırma eğilimi sergilemektedir. Bu nedenle, şirketler kiralamayı düşündükleri lojistik tesislerde daha fazla nitelikli depo alanı olmasına önem vermektedir. Dünya genelinde lojistik maliyetlerinin artması sonucunda, Türkiye’de pek çok önemli şirketin lojistik tesis için girişimde bulundukları görülmektedir. Depo alanı kiralama işlemleri 2020 yılına göre %12 artarak yaklaşık 55 bin m² olarak gerçeklemiştir.
Ticari gayrimenkul pazarı verilerine göre lojistik sektöründe 2021 yılında yaklaşık 7 milyon m²’lik satış ve kiralama amaçlı olarak ticari lojistik arzı söz konusu olmuştur. 2021 yılında mevcut alanlardan 232,553 m²’lik kısım kiralanmıştır. 2021 yılında gerçekleşen depo kiralama işlemlerinde ilk sırada e-ticaret sektörü yer almıştır. Bununla birlikte kiralama yapan ilk üç sektör ve oranları şöyledir:
- E-ticaret %34,
- Perakende %31,
- parti lojistik %29.
Türkiye’de 2021 yılında lojistik kiralama işlemleri USD bazında m²’si 4,25 USD olarak gerçekleşmiştir. Bu tutar TL bazında ve m² başına 50 TL olmuştur. Bir önceki yıla birincil kiralarda depo kiralama ücretlerinde %43’lük bir artış göze çarpmaktadır.
Özel ve nitelikli olan depolara olan ihtiyacın artması sonucunda, ilerleyen dönemlerde de lojistik kiralama fiyatlarında yukarı yönlü bir baskı beklenmektedir. 2021 yılında lojistik pazarının bu denli olumlu gelişmesi, büyük bir oranda pandemi nedeniyle gerçekleşmiştir.
Ofis Pazarında Neler Yaşanmıştır?
A sınıfı ofis arzında İstanbul’daki taşınmazlar en çok ilgi görenler arasında yer almaktadır. Ticari gayrimenkul pazarı verilerine göre İstanbul’daki A sınıfı ofis pazarında arz alanı 5,8 milyon m² olmuştur. 2021 yılında inşaat halindeki ofis arzının yaklaşık olarak 1,6 milyon m² olması nedeniyle 2022 ve 2023 yılında mevcut ofis arzında artış yaşanması mümkündür. Hatta mevcut veriler göz önüne alındığında; 2023 yılında ofis arzının 7,5 milyon m² olması öngörülmektedir.
2021 yılı verilerine göre bu yılda toplam 87.351 m²’lik ofis alanı kiralanmıştır. İstanbul’da Ataşehir ve MİA’da Levent ofis kiralama işlemlerinde başı çekmiştir. 2021 yılında birincil kiralar yıllık bazda toplam %29,7 oranında artış göstermiştir.
Ticari Gayrimenkul Pazarı: Otel Pazarında Neler Olmuştur?
Otel pazarı, uluslararası turist hareketlerinden doğrudan etkilenen bir pazardır. Türkiye’de yaşanan pandemi nedeniyle meydana gelen konaklama ve seyahat kısıtlamaları otel pazarını doğrudan etkilemiştir.
Yasakların kademe kademe kaldırılması sonucunda otel pazarında canlanma yaşanmıştır. Türkiye’deki otel pazarı yaz mevsiminde daha canlıdır. Ayrıca kıyı kesimlerinde daha yoğun bir talep meydana gelmektedir.
2021 Yıl Sonu Türkiye Ticari Gayrimenkul Pazarı Görünümü Araştırma Raporu içerisinde 2020 yılına göre Türkiye’yi ziyaret eden yabancı sayısı, 2021 yılında artış göstermiştir. 2021 yılında Türkiye’yi yaklaşık 28 milyon turist ziyaret etmiştir. 2020 yılına göre, 2021 yılında Türkiye’ye gelen ziyaretçi oranı %94 olmuştur.
Türkiye’ye gelen turist sayısının 2021 yılında artması sonucunda turizm gelirlerinde de artış yaşanmıştır. Hatta bu gelirler 2020 yılında gerçekleşen tutarın iki katı olmuştur. 2021 yılında otel doluluk oranlarında da 2020 yılına göre artış gözlemlenmiştir. 2021 yılında otel doluluk oranları %52 olarak gerçekleşmiştir. Otel doluluk oranlarının artmasıyla otel odası konaklama ücretleri de 2020 yılına göre artmıştır.
2021 yılında Türkiye ticari gayrimenkul pazarı 2020 yılına göre ciddi gelişmeler göstermiştir. 2021 yılında gerçekleşen veriler halen daha pandemi öncesindeki verilerin gerisindedir. Önümdeki yıllarda olumlu gelişmelerin yaşanacağı, mevcut verilerden öngörülebilmektedir.